Comprar para alquilar. Estos son los créditos hipotecarios que te permiten hacerlo si no tenés toda la plata
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en la Argentina, y que de esta forma los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito
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RedactoraMaría Josefina Lanzi
Desde que despertó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo y empezó a ser un tema de conversación recurrente entre los argentinos. Además, el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop), por lo que varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como un modo de hacer rendir los ahorros. En ese sentido, algunos interesados en invertir en propiedades se hacen una pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad comprada con destino a primera o segunda vivienda. De todas formas, los especialistas señalan que esto puede cambiar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que libremente pacten las partes (las condiciones que establecen los bancos para solicitar un préstamo), tal como dice el artículo 958 del Código civil y Comercial, es decir, el principio de libertad contractual”, asegura Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. En ese sentido, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, señala: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida, ya sea por primera, segunda, cuarta, décima hipoteca. Sin embargo, muchos bancos (por no decir todos), agregan una cláusula para impedir el alquiler en las hipotecas y, en el caso de que no se cumpla con el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía”. Es decir, si el deudor no paga el crédito hipotecario, el acreedor puede reclamar la propiedad a modo de garantía, porque no hay ningún tercero que la esté ocupando.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, profesor de la UBA y de la Universidad Austral, advierte que, podría interpretarse que con un alquiler esto no es posible. En ese sentido, señala el artículo 2195 del Código Civil y Comercial e indica que establece que el deudor hipotecario «conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía». “Es decir, aún cuando la escritura no diga nada al respecto, rige siempre la regla del art. 2195, y de esta forma se podría sostener que, alquilar el inmueble hipotecado puede constituir un acto prohibido por dicho artículo, ya que puede considerarse que disminuye el valor de la garantía”, concluye el abogado, aunque alerta que se trata de una interpretación de la norma, que también se podría entender en otro sentido.
De todas formas, Esper insiste en que cualquier escritura de hipoteca, aún la más básica, suele contener alguna condición vinculada con las obligaciones del deudor de solicitar el permiso del acreedor (en estos casos, del banco que presta el dinero) para poder alquilar el inmueble. “Las escrituras de hipoteca, sobre todo las bancarias, suelen tener una cláusula muy fuerte que establecen que el propietario, que es el deudor hipotecario, no puede realizar ningún acto en el inmueble hipotecado que pueda llegar a perjudicar los derechos del acreedor hipotecario”. Esper ejemplifica aportando un modelo de cláusula que se suele usar: “Mientras subsista la obligación hipotecaria el deudor se obliga a: no gravar, arrendar, alquilar, ceder, transferir, hipotecar o celebrar contratos constitutivos de anticresis, servidumbre, uso, comodato, habitación, leasing u otros derechos que impliquen restricción sobre los bienes gravados, ni permitir que un tercero ejerza derechos de retención sobre el inmueble ni reconocer ninguna especie de restricción sobre el inmueble ni efectuar cualquier otro acto o hecho de disposición material o jurídica no enumerado en el presente párrafo que tenga por objeto o como consecuencia la disminución de la garantía hipotecaria que por la presente se instrumenta, sin el consentimiento expreso del acreedor”.
En definitiva, para saber con exactitud qué establece cada banco de la Argentina que ofrece actualmente crédito hipotecario en relación a esto, es necesario analizar cada uno.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACION consultó a cada uno de ellos y pudo saber qué establecen 15 entidades bancarias de la Argentina que ofrecen este tipo de préstamo.
Los bancos que lo permiten
- Banco Hipotecario: si se compra para vivienda única, familiar y permanente no se podría poner en alquiler. En el caso de que se la adquiere como segunda vivienda, se podría destinar a esta modalidad.
- Banco Ciudad: en primera vivienda no se puede, ya que el contrato establece que es vivienda única de ocupación permanente; en el caso de segunda vivienda sí es posible.
- Banco Santander: aclaran que sí se puede para segunda vivienda, pero no para el caso de que se esté adquiriendo la primera.
- Comafi: quien saca el préstamo hipotecario tiene que declarar si el inmueble es para vivienda permanente o no. Si se destina a vivienda permanente, no puede ofrecerlo en alquiler. En el caso de que declaren que es para vivienda no permanente, se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben
- Banco Galicia: tanto si se trata de un crédito para primera vivienda como para segunda, “existe una cláusula en el contrato donde especificamos que el inmueble es para uso permanente y personal”, señalan desde el banco.
- Banco Nación: “no se puede, nuestras líneas de préstamo hipotecario son para vivienda única y de ocupación permanente”, especificaron.
- BBVA: no lo permite, el crédito hipotecario UVA de BBVA está destinado exclusivamente a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. “La propiedad otorgada en garantía no puede estar sujeta a contratos de alquiler vigentes ni destinarse a alquiler durante toda la vigencia del préstamo”, señalaron también desde el banco.
- ICBC: no se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
- Banco Patagonia: no es posible, en las cláusulas de la hipoteca señalan expresamente que esta posibilidad queda fuera de juego.
- Bancor (Banco de Córdoba): la línea es para vivienda única, por lo que no permite comprar para destinar inmediatamente al alquiler.
- Banco Municipal de Rosario: aclaran desde el banco que no se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
- Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen): no permite ponerlo en alquiler, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o de un familiar, trabajan, pero no tienen necesidad de independizarse todavía, por lo que van adquiriendo una vivienda a la que se mudarán en un futuro: de esta forma, ofrecen el inmueble en alquiler y van cancelando las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos que brinda el inquilino. También puede ocurrir que haya personas interesadas en comprar un inmueble de esta forma, ya que actualmente ya son dueñas de una propiedad, pero buscan mudarse a un inmueble de mayor tamaño. De esta forma, mientras vive en una casa chica, va pagando su nuevo inmueble (las sucesivas cuotas del crédito hipotecario) sin necesidad de sumar otros gastos. Otro escenario posible de aquellos que se inclinen por esta opción, serían quienes eligen el real estate como modo de inversión: buscan que, dentro de unos años genere renta, aunque por varios años la ganancia que da el alquiler se tenga que destinar simplemente a pagar el préstamo.
Pero, entonces, ¿es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende. En Estados Unidos es lo más normal del mundo, comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler y, con el ingreso del inquilino van pagándola, pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuación”.
En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable. Si el escenario es el segundo (que es el caso de prácticamente todos los créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en la Argentina) sugiere analizar cómo se encuentra la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que hace que, si esta se dispara, el préstamo se encarezca fuertemente. No es menor aclarar que, la tasa de interés de los préstamos solicitados como segunda vivienda suele ser más alta que la que se solicita para primera vivienda, ya que los bancos de la Argentina consultados permiten la modalidad de alquiler sólo si es segunda vivienda. Para mencionar algunos casos, Galicia ofrece una tasa de interés del 10% si se solicita para primera vivienda, pero sube al 12%, para el caso de segunda; también del Nación, que ofrece una tasa nominal anual para clientes que no perciban haberes a través del banco del 8,1% si es para vivienda única y de ocupación permanente, pero crece al 9,78% para aquellos que soliciten el préstamo para segunda vivienda.
Otro indicador a considerar es si el crédito financia el 100% de la propiedad o sólo una parte y, por tanto, es necesario ingresar con un ahorro. Si es el segundo caso, el economista sugiere tener en cuenta que sería bueno tener ahorros extras, ya que, si el inquilino se va antes de tiempo de la propiedad, otro tendrá que afrontar el pago de las cuotas del crédito. Vale agregar también en este caso que, algunos bancos, cuando se trata de líneas para adquirir segunda vivienda, financian menos valor de la propiedad; es el caso del Banco Santander, que para los que son inmuebles de uso permanente, financian el 75%, pero para los que no son para este destino prestan hasta el 50% del valor de la propiedad.
Otro dato que no es menor y vale aclarar es que, aquellos que analicen comprar un inmueble con crédito hipotecario para destinarlo al alquiler, y recurran a las líneas de segunda vivienda, deberán abonar IVA por la compra, es decir, el producto se encarecería un 21% más. Uno de los bancos consultados suma un análisis al respecto, alertando que no siempre el ingreso del alquiler podría llegar a cubrir la cuota del crédito. “Si declaran que es vivienda no permanente, pagan IVA sobre los intereses. De esta forma, si la alquilan, seguramente el ingreso no cubrirá toda la cuota del préstamo, sino el 70% aproximadamente (esto es si ingresan al crédito con un anticipo del 25%)”, explican desde el COMAFI.
Otros expertos señalan que, dado el nivel en que se encuentran las tasas ahora, los créditos son caros y no dejarían una inversión tan alta. “No lo veo como una buena inversión, porque estás pagando una tasa del 7% en un crédito para algo que te va a dar una renta del 4% o 5% bruta (es decir, sin descontar los impuestos o los gastos de mantenimiento que implicará el nuevo inmueble). Quizás sea bueno para quien compra un departamento pensando que lo usará en un par de años y en el mientras tanto lo va pagando con el alquiler”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
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