Alquileres: qué pasa si rescindís el contrato antes de tiempo y cuánto tenés que pagar de multa

Desde que entró en vigencia el DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023-, las reglas cambiaron y, en consecuencia, también los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios.

La norma vigente eliminó el plazo mínimo legal de tres años y modificó las pautas de preaviso e indemnización, tanto para inquilinos como para propietarios. Pero, hoy todavía conviven tres tipos de contratos en simultáneo:

• Los firmados bajo la ley de alquileres sancionada en 2020, con duración mínima de tres años y ajustes anuales por IPC.
• Los firmados después de la reforma parcial de la ley en octubre de 2023, con ajustes semestrales por el índice Casa Propia.
• Y los que se firmaron tras la derogación a partir de 2024, que suelen durar dos años y ajustarse cada tres o cuatro meses por IPC.

Por lo que, en el caso de que alguna de las partes decida rescindir el contrato de locación, los términos de cómo puede llevarse a cabo, como el tiempo de preaviso, la indemnización y el plazo mínimo para notificar, pueden variar dependiendo el tipo de contrato firmado.

Un punto clave es que si bien la ley del 2020 experimentó modificaciones en octubre de 2023, no hubo cambios respecto a la rescisión de un contrato. Por lo tanto, solo rigen reglas diferentes, concretamente en este punto, entre los contratos firmados antes y después de la derogación de la normativa.

A continuación, las respuestas a tres preguntas clave en caso de que se piense en rescindir un contrato de locación:

1) ¿Qué pasa si el inquilino quiere rescindir?

Bajo la ley anterior, el inquilino podía terminar el contrato sin pagar indemnización si avisaba con al menos 90 días de anticipación. Si no cumplía ese plazo, debía abonar una compensación: un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurría antes del primer año, o un mes si era después.

Con el DNU y la derogación de la ley, esta estructura cambió por completo. Ya no se exige un tiempo mínimo de permanencia ni un preaviso de 30 días. Sin embargo, si el contrato no aclara expresamente la posibilidad de rescisión anticipada y esta ocurre de forma sorpresiva, el locatario debe pagar una indemnización al propietario. “La nueva regla general es que la indemnización equivale al 10% del valor total de los alquileres restantes hasta el final del contrato", asegura Mariano Esper, abogado especializado en vivienda.

Por ejemplo, si un inquilino paga $500.000 mensuales y decide irse cuando aún faltan 10 meses para terminar el contrato, deberá abonar $500.000 en concepto de indemnización. Es decir, el 10% de $5.000.000.

Además, los expertos recomiendan dejar constancia escrita de la decisión. Enrique Abatti (h), especialista en derecho inmobiliario, explica que “el contrato puede rescindirse de común acuerdo y sin penalización, si ambas partes así lo pactan por escrito al momento de finalizar la relación locativa”. El documento debe incluir la fecha de restitución del inmueble, el estado del mismo, los servicios abonados, la existencia o no de deudas y, en caso de corresponder, la firma del fiador.

2) ¿Qué pasa si el propietario quiere rescindir?

En los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, el propietario no puede rescindir por su cuenta, salvo por causa justificada: falta de pago de dos meses consecutivos, deterioro del inmueble, uso no autorizado (por ejemplo, transformar el departamento en oficina), incorporación de personas no autorizadas o por venta del inmueble, siempre que se haya pactado expresamente en el contrato.

Con la nueva normativa, ya no hay un plazo mínimo legal, por lo que el contrato dura lo que las partes acuerden. Además, el propietario puede incluir en el contrato causas específicas de rescisión, más allá de la venta del inmueble, siempre que estén claramente redactadas y consensuadas por las partes firmantes.

Como siempre, cualquier conflicto se resuelve en función de lo pactado por escrito en el contrato. Por eso, es clave revisar las cláusulas antes de firmar y, en caso de rescisión anticipada, acordar por escrito las condiciones y la forma de compensación.

Esper agrega: “La multa por rescisión anticipada se aplica aun cuando no haya preaviso. Y si no se pacta nada, se interpreta que el inquilino debe comunicar su decisión con un ‘preaviso razonable’, en función del principio de buena fe contractual”.

“Un propietario no puede cambiar la cerradura ni cortar los servicios por su cuenta para forzar la salida del inquilino. Eso puede traerle consecuencias penales y patrimoniales”, subraya Abatti.

3) ¿Qué hay que aclarar en un contrato de alquiler para evitar conflictos en caso de rescisión?

Abatti (h) recomienda que en primera instancia se pacte un plazo de preaviso: “Por ejemplo, aclarar un plazo de 30 días -por lo menos- para que se comunique la resolución anticipada del contrato, ya que la ley no prevé ninguno”. Este es un punto importante porque en caso de que no esté pactado, “el locatario podría resolver el contrato en cualquier momento sin preaviso alguno”.

Otro punto clave que debe tenerse en cuenta a la hora de cerrar un contrato, es establecer que “la resolución anticipada que haga el locatario no puede efectuarse dentro de un determinado plazo”. Por ejemplo: no puede rescindir el contrato dentro de los primeros cuatro o seis meses de iniciado.

Asimismo, puede pactarse que en caso de venta del inmueble el contrato puede terminarse. “En este caso también hay que establecer plazos de preaviso y es conveniente fijar una indemnización en favor del inquilino”, informa el abogado.

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